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新增供应小于新增成交商住别墅占成交量三成

发布时间:2021-06-11 01:15:19房产资讯499次评论

  (高伟)

  供应不多,但需求旺盛,不少别墅库存被消化。自3月开始,别墅成交逐月上涨,不断创造历史新高。上半年北京别墅共成交3383套,相比2015年上半年增加166%,也创造了历史同期的新高。

  本报讯(记者李海霞)根据亚豪君岳会统计,今年6月北京别墅市场共成交1039套,成交面积34.83万平方米,环比分别增长49%、68%,这也是北京别墅成交史上单月首超千套。

  从上半年供应数据来看,1至6月北京别墅市场共有18个项目入市,共新增别墅供应772套,供应面积25.9万平方米,相比2015年同期分别减少38%、32%。而从供需比来看,2015年上半年北京别墅市场供需比基本为1∶1,而今年上半年的供需比则下滑至1∶4.4。

  从具体城市来看,6月,35个城市中有12个城市库存出现同比增长。其中,茂名、济宁和太原等三个城市库存上升幅度较大,同比增幅分别达到69.2%、67.0%和56.2%。有23个城市的库存出现同比下滑态势,其中,合肥、南京和苏州的同比跌幅较大,跌幅分别为66.5%、56.2%和47.4%。“这三个城市属于库存明显不足,补库存的需求也较大。”严跃进说。

  从去化周期来看,6月,35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.5,这意味着市场需要用10.5个月的时间才能消化完这些库存,该数值相比5月份10.6个月收窄了0.1个月的水平。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者,针对不同的城市,需要实行不同的政策引导。一线城市应维持现有的政策导向,保持政策平稳;二线城市则需针对楼市过热的区域果断出台针对性政策,抑制过热势头;三四线城市是真正需要加速去库存的区域,必须加大政策力度。

  亚豪机构副总经理高姗分析认为,今年以来北京别墅市场屡创新高,主要也是受到商住类产品的支撑。以6月为例,商住别墅当月共成交389套,占比高达37%,而6月排行前两位的龙熙旭辉6号院与东亚华欣湾两个项目也均为商住别墅项目,两个项目分别实现成交222套与119套。

  “一线城市已连续18个月存销比数值低于12,这也是近期一线城市房价明显上涨的原因所在。”严跃进表示,一些重点二线城市去库存周期甚至低于6个月,比如南京和合肥等城市,去库存周期仅为2个月左右,此类城市后续房价看涨预期会继续得到强化。

  具体看来,2016年6月,35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2445万平方米,环比增长6.1%,同比增长10.1%,推盘节奏较5月有所加快。当月,35个城市新增成交量为2594万平方米,环比增长2.5%,同比增长16.7%。新增供应小于新增成交,致使6月库存出现下降。

  严跃进表示:“综合历史数据,目前存销比处于历史低位,导致近期房价持续上涨且涨幅偏大。预计三季度该指标总体上会在低位徘徊,意味着后续房价将继续上涨。”

  随着各地调控政策陆续发力,房地产市场“去库存”效应逐渐显现。易居房地产研究院最新统计数据显示,上半年,该机构监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24731万平方米,环比减少0.6%,同比减少5.2%。

  高姗认为,受到商住调控预期的影响,整体市场出现商住产品占据主导的局面下,商住别墅类产品也出现集中成交现象,虽然有规避政策风险的目的,而这一类型产品的出现也确实弥补了别墅的市场缺陷,因此也吸引了部分购房偏好。首先,受到土地成本飙升的影响,北京住宅市场已进入豪宅时代,本来即隶属高端市场的别墅更是水涨船高,总价动辄千万起,而商住别墅类产品相对价格较低,以龙熙旭辉6号院为例,其6月份套均总价不到400万元,甚至低于今年普宅套均总价,价格优势再加上第二机场的区位优势,使得其成为今年别墅市场的一匹“黑马”;另外,土地市场对于容积率的控制已持续多年,并且近两年成交宅地中多配建自住房等保障房产品,因此别墅市场逐渐进入以叠拼、联排为主导的混合型社区阶段,因此部分早期取得的低密度商业地块,优势开始凸显,以东亚华欣湾为例,其一期为纯独栋社区产品,在目前市场当中属于不可多得,因此也趁着商住调控的预期实现快速去化。D155

  从各线城市来看,上半年三类城市库存均呈现环比下降趋势。截至2016年6月底,一二三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3012万、17487万和4232万平方米,环比增幅分别为-1.9%、-0.3%和-0.8%,同比增幅分别为-15.0%、-4.7%和0.7%。

  值得一提的是,6月,一二三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.0个、10.0个和15.6个月。相比5月8.4个、10.2个和16.0个月的数值,一线城市略有上升,而二三线城市的去化速度均有加快。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,2015年下半年开始,全国35个城市库存总体呈现下滑态势,2016年1至3月继续下滑。4月,随着房企推盘节奏加快,库存规模略有上升,5至6月库存规模再度下滑。